Hợp Đồng Thuê Nhà, Thuê Mặt Bằng: 10 Điều Khoản Hay Thiếu Và Ngưỡng Thuế Mới 01 Tỷ Đồng Từ Năm 2026

Một người thuê mặt bằng mở quán ăn, ký hợp đồng ba năm, đặt cọc ba tháng và bỏ ra hơn 400 triệu đồng sửa chữa. Sáu tháng sau, chủ nhà báo lấy lại mặt bằng vì "có người trả giá cao hơn".

Người thuê giở hợp đồng ra. Hợp đồng có ghi thời hạn ba năm, có ghi tiền cọc, nhưng không có bất kỳ dòng nào về việc chủ nhà được chấm dứt trong trường hợp nào, cũng không có dòng nào về khoản đầu tư sửa chữa.

Đây là hợp đồng dài đúng hai trang, tải trên mạng về và điền tên vào. Nó có đủ những gì hai bên nghĩ đến lúc ký, và thiếu gần như toàn bộ những gì thật sự cần khi có mâu thuẫn.

Năm 2026 còn thêm một lớp nữa. Cách tính thuế với hoạt động cho thuê nhà đã thay đổi hai lần chỉ trong bốn tháng đầu năm, và rất nhiều hợp đồng đang lưu hành vẫn ghi nghĩa vụ thuế theo cách cũ.

Hợp đồng thuê không phải để chứng minh hai bên đã đồng ý. Nó là bản mô tả trước những gì sẽ xảy ra khi hai bên không còn đồng ý nữa.

Trả Lời Nhanh

Bảng Tóm Tắt Nhanh

Những Tình Huống Thực Tế Thường Gặp

Bị lấy lại mặt bằng sau khi đã đầu tư sửa chữa

Đây là nhóm gây thiệt hại lớn nhất. Người thuê bỏ tiền cải tạo mặt bằng, làm biển hiệu, lắp thiết bị, xây dựng lượng khách quen ở địa điểm đó. Khi bị lấy lại mặt bằng, phần mất mát lớn nhất không phải tiền cọc mà là toàn bộ khoản đầu tư và giá trị của địa điểm.

Hợp đồng thường không có dòng nào xử lý khoản đầu tư này, nên khi tranh chấp thì gần như không có cơ sở để đòi.

Chủ nhà tăng giá thuê giữa chừng

Hợp đồng ghi thời hạn ba năm nhưng chỉ ghi giá thuê của năm đầu, không có cơ chế điều chỉnh. Sang năm thứ hai chủ nhà đưa mức giá mới, người thuê không đồng ý, hai bên bế tắc. Trong khi đó việc chuyển địa điểm với một cơ sở kinh doanh đang hoạt động là tổn thất rất lớn.

Mặt bằng không đủ điều kiện để làm việc mình định làm

Thuê nhà để mở quán ăn, mở phòng khám, mở cơ sở giữ trẻ, mở kho hàng. Sau khi ký và trả tiền mới phát hiện mặt bằng không đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy, hoặc không phù hợp quy hoạch, hoặc chủ nhà không cung cấp được giấy tờ cần thiết để xin giấy phép.

Lúc này người thuê đã trả tiền, còn hợp đồng thì không nói gì về trường hợp này.

Chủ nhà bán nhà, chủ mới đòi đuổi

Người thuê thường tin rằng nhà đổi chủ thì hợp đồng cũ hết giá trị. Đây là hiểu nhầm, và nó khiến nhiều người tự nguyện dọn đi trong khi luật đang bảo vệ họ.

Tranh chấp tiền cọc khi trả nhà

Chủ nhà giữ cọc với lý do nhà xuống cấp, người thuê cho rằng đó là hao mòn tự nhiên. Không có biên bản hiện trạng lúc nhận nhà nên không có gì để so sánh, và bên nào cũng nói theo trí nhớ của mình.

Hợp Đồng Của Tôi Có Bảo Vệ Được Tôi Không

Khi nhận một hợp đồng thuê để đọc, có bốn câu được kiểm tra trước tiên, và bốn câu này cũng là bốn câu người thuê hoặc người cho thuê có thể tự kiểm tra ngay.

Câu thứ nhất: hợp đồng nói gì về việc chấm dứt trước hạn. Nếu hợp đồng im lặng, hai bên chỉ còn dựa vào các trường hợp luật quy định, vốn khá hẹp. Nếu hợp đồng có một câu kiểu "hai bên có thể chấm dứt hợp đồng bằng cách báo trước 30 ngày" thì bên thuê gần như không được bảo vệ, vì bên cho thuê có thể lấy lại nhà bất cứ lúc nào.

Câu thứ hai: mục đích thuê có được ghi rõ không. Mục đích thuê không phải là chi tiết trang trí. Nó là cơ sở để xác định bên thuê có sử dụng đúng thỏa thuận hay không, và cũng là cơ sở để ràng buộc bên cho thuê phải bảo đảm mặt bằng phù hợp với mục đích đó.

Câu thứ ba: giá thuê được điều chỉnh thế nào. Hợp đồng dài hạn mà không có cơ chế điều chỉnh giá là hợp đồng chắc chắn sẽ có tranh chấp, chỉ là sớm hay muộn.

Câu thứ tư: tiền cọc được hoàn trong điều kiện nào. Cần ghi rõ khoản này là gì, khi nào được hoàn, được khấu trừ những gì, và trong bao lâu kể từ ngày bàn giao.

Bốn câu này chiếm phần lớn các vụ tranh chấp thuê nhà và thuê mặt bằng. Hợp đồng trả lời được cả bốn thì rủi ro giảm đi rất nhiều, kể cả khi hợp đồng chỉ dài ba trang.

Căn Cứ Pháp Lý

Nguyên văn khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, phần được hỏi nhiều nhất:

"Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

10 Điều Khoản Hay Thiếu

Danh sách dưới đây xếp theo mức độ thiệt hại thực tế khi thiếu, không xếp theo thứ tự xuất hiện trong hợp đồng.

1. Điều kiện và hậu quả của việc chấm dứt trước hạn

Đây là điều khoản quan trọng nhất và cũng hay bị viết sơ sài nhất.

Cần tách riêng quyền của mỗi bên, thay vì viết một câu chung áp dụng cho cả hai. Với bên thuê đã đầu tư vào mặt bằng, cần có một khoản bồi hoàn khi bị chấm dứt sớm không do lỗi của mình, và khoản này nên tính theo phần đầu tư chưa khấu hao hết hoặc theo số tháng còn lại của hợp đồng.

Cần ghi rõ thời hạn báo trước cho từng trường hợp, và ghi rõ hình thức thông báo là văn bản gửi đến địa chỉ nào.

2. Cơ chế điều chỉnh giá thuê

Với hợp đồng từ hai năm trở lên, nên có công thức thay vì để ngỏ. Hai cách phổ biến là ấn định trước tỷ lệ tăng theo từng chu kỳ, hoặc thỏa thuận một mức trần cho mỗi lần điều chỉnh.

Điều quan trọng không phải là con số cụ thể mà là việc hai bên biết trước giới hạn của mình. Không có cơ chế này, mỗi lần đến hạn điều chỉnh là một lần đàm phán lại từ đầu với thế đàm phán rất chênh lệch.

3. Mục đích sử dụng và cam kết về điều kiện pháp lý của mặt bằng

Ghi rõ bên thuê sử dụng để làm gì. Kèm theo đó là cam kết của bên cho thuê rằng mặt bằng đủ điều kiện pháp lý cho mục đích đó, và nghĩa vụ cung cấp giấy tờ để bên thuê làm thủ tục xin giấy phép nếu cần.

Quan trọng không kém là hậu quả: nếu vì lý do thuộc về mặt bằng mà bên thuê không xin được giấy phép, thì bên thuê được chấm dứt hợp đồng và được hoàn lại các khoản đã trả trong bao lâu.

4. Tiền cọc: bản chất, khấu trừ và thời hạn hoàn

Cần trả lời bốn câu trong hợp đồng. Khoản này là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng hay là tiền thuê trả trước. Được khấu trừ vào những khoản nào. Hoàn trả trong bao nhiêu ngày kể từ khi bàn giao. Và trường hợp nào thì bên cho thuê được giữ lại.

Phần lớn tranh chấp tiền cọc phát sinh vì hợp đồng chỉ ghi số tiền mà không trả lời được bốn câu này.

5. Biên bản hiện trạng khi nhận và khi trả

Không phải một điều khoản dài, chỉ cần quy định hai bên lập biên bản hiện trạng kèm ảnh chụp tại thời điểm bàn giao, và biên bản này là căn cứ duy nhất để đối chiếu khi trả nhà.

Một đoạn ngắn như vậy loại bỏ được gần như toàn bộ tranh cãi về việc hư hỏng có sẵn hay do người thuê gây ra.

6. Sửa chữa, cải tạo và xử lý tài sản gắn liền khi trả mặt bằng

Cần phân định ai được sửa gì, sửa lớn có phải xin phép không, chi phí bên nào chịu. Và quan trọng nhất là khi kết thúc hợp đồng thì các hạng mục đã lắp đặt được tháo đi, để lại, hay được thanh toán lại một phần.

Với hộ kinh doanh ăn uống, làm đẹp, y tế hoặc giáo dục, phần cải tạo thường chiếm khoản tiền lớn hơn cả tiền thuê một năm, nên đây không phải chi tiết nhỏ.

7. Ai chịu thuế và ai có nghĩa vụ kê khai

Hai việc này khác nhau. Các bên có thể thỏa thuận bên thuê chịu phần tiền thuế, nhưng nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo pháp luật vẫn thuộc về bên có thu nhập, tức bên cho thuê. Thỏa thuận giữa hai bên không làm thay đổi quan hệ với cơ quan thuế.

Hợp đồng nên ghi rõ giá thuê là đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế, để tránh việc đến kỳ kê khai mới phát sinh tranh cãi về việc ai bù phần chênh lệch.

8. Quyền cho thuê lại và chuyển nhượng hợp đồng

Với mặt bằng kinh doanh, đây là điều khoản có giá trị thực tế rất cao. Khi cơ sở kinh doanh muốn sang nhượng, việc có được chuyển hợp đồng thuê cho người mới hay không quyết định phần lớn giá trị sang nhượng.

Nếu hợp đồng cấm tuyệt đối, nên đàm phán để chuyển thành cơ chế xin ý kiến, kèm điều kiện bên cho thuê không được từ chối một cách không hợp lý.

9. Trách nhiệm khi có sự kiện bất khả kháng hoặc mặt bằng không sử dụng được

Cần dự liệu trường hợp mặt bằng bị hư hỏng nặng, bị thu hồi, hoặc bị đình chỉ hoạt động vì lý do không thuộc về bên thuê. Hợp đồng nên quy định trong thời gian không sử dụng được thì tiền thuê được miễn hoặc giảm ra sao, và sau bao lâu thì mỗi bên được chấm dứt hợp đồng.

10. Nghĩa vụ hành chính đi kèm

Với nhà ở cho thuê và nhà trọ, có nhóm nghĩa vụ hành chính mà hợp đồng nên phân định rõ: đăng ký tạm trú cho người thuê, bảo đảm điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy, và các nghĩa vụ về an ninh trật tự theo quy định của địa phương.

Bên cho thuê là người chịu trách nhiệm chính về điều kiện an toàn của công trình. Hợp đồng nên ghi rõ điều này thay vì để hai bên đổ cho nhau khi có đoàn kiểm tra.

Nghĩa Vụ Thuế Từ Năm 2026

Đây là phần thay đổi nhiều nhất và cũng là phần nhiều hợp đồng đang ghi theo quy định đã cũ.

Ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đã lên 01 tỷ đồng

Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa cụm từ "500 triệu đồng" thành "01 tỷ đồng" tại các điều về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026, tức áp dụng lùi về đầu năm.

Với hộ, cá nhân đã kê khai và nộp thuế theo mức 500 triệu trước đó mà doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống, số tiền thuế đã nộp được xử lý theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Thuế khoán đã được bỏ từ 01/01/2026

Từ ngày 01/01/2026, hình thức thuế khoán với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh không còn áp dụng. Thay vào đó có hai phương pháp.

Với hoạt động cho thuê bất động sản, thuế được tính trực tiếp trên doanh thu, và thuế giá trị gia tăng cùng thuế thu nhập cá nhân có cách xác định riêng.

Ngưỡng 01 tỷ đồng còn gắn với nghĩa vụ hóa đơn điện tử

Hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 01 tỷ đồng phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

Trường hợp trong năm tính thuế doanh thu lũy kế vượt 01 tỷ đồng, phải đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu lũy kế vượt ngưỡng.

Với người có nhiều nhà cho thuê, đây là mốc cần theo dõi trong năm chứ không phải đến cuối năm mới tính.

Cho Thuê Có Phải Đăng Ký Kinh Doanh Không

Câu hỏi này được đặt ra rất nhiều kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực.

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định.

Tiêu chí xác định quy mô nhỏ được quy định tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, dựa trên hai yếu tố: không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng và nhà ở, và không vượt ngưỡng về giá trị hợp đồng cùng số lần giao dịch trong một năm.

Với người cho thuê một vài căn nhà hoặc một dãy phòng trọ, thông thường thuộc diện quy mô nhỏ và không phải thành lập doanh nghiệp. Nhưng nghĩa vụ kê khai thuế thì vẫn còn nguyên, và đây mới là phần hay bị bỏ qua.

Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Trước Hạn

Bên cho thuê được chấm dứt trong trường hợp nào

Điều 172 Luật Nhà ở 2023 liệt kê các trường hợp bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt, trong đó những trường hợp thường gặp nhất là bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận trong hợp đồng, và bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận.

Ngoài các trường hợp luật quy định, bên cho thuê chỉ có thể chấm dứt theo đúng những gì hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Không có thỏa thuận thì không có quyền.

Nghĩa vụ báo trước 30 ngày

Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Hai chi tiết đáng lưu ý. Phải là văn bản, nên tin nhắn hoặc trao đổi miệng có thể không được coi là thông báo hợp lệ nếu bên kia phủ nhận. Và cụm "các bên có thỏa thuận khác" nghĩa là thời hạn này có thể được thay đổi trong hợp đồng, nên cần đọc kỹ hợp đồng trước khi dựa vào con số 30 ngày.

Khi chủ nhà bán nhà

Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, việc chuyển quyền sở hữu không làm chấm dứt hợp đồng thuê còn thời hạn. Bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hợp đồng và chủ mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Trong thực tế, người thuê thường không biết quy định này và tự nguyện dọn đi khi được chủ mới yêu cầu. Đây là quyền, và quyền chỉ có giá trị khi biết mình đang có nó.

Phân Tích Ba Trường Hợp Thực Tế

Trường hợp 1: đầu tư 400 triệu, mất trắng sau sáu tháng

Bối cảnh. Hợp đồng thuê mặt bằng ba năm để mở quán ăn. Người thuê cải tạo hết hơn 400 triệu đồng. Hợp đồng có một câu: "Hai bên có quyền chấm dứt hợp đồng, phải thông báo trước 30 ngày."

Diễn biến. Sau sáu tháng, chủ nhà thông báo chấm dứt đúng 30 ngày trước và trả lại tiền cọc.

Vấn đề pháp lý. Câu "hai bên có quyền chấm dứt" là thỏa thuận hợp lệ, và chủ nhà đã làm đúng thủ tục báo trước. Hợp đồng không có bất kỳ điều khoản nào về khoản đầu tư cải tạo, nên không có cơ sở hợp đồng để yêu cầu bồi hoàn phần này.

Bài học. Điều khoản chấm dứt đối xứng nghe có vẻ công bằng nhưng thực chất rất bất lợi cho bên đã bỏ vốn vào mặt bằng. Với hợp đồng thuê để kinh doanh, quyền chấm dứt của hai bên nên khác nhau, và phải kèm cơ chế bồi hoàn phần đầu tư chưa khấu hao hết.

Trường hợp 2: mặt bằng không đủ điều kiện, tiền đã trả

Bối cảnh. Thuê một tầng trệt để mở cơ sở dịch vụ, đặt cọc và trả trước sáu tháng tiền thuê. Hợp đồng ghi mục đích thuê nhưng không có cam kết nào của bên cho thuê về điều kiện pháp lý của mặt bằng.

Diễn biến. Khi làm thủ tục xin giấy phép, cơ quan chức năng yêu cầu bổ sung hồ sơ liên quan đến công trình mà bên cho thuê không cung cấp được. Cơ sở không thể hoạt động.

Vấn đề pháp lý. Vì hợp đồng không có cam kết và không có điều khoản xử lý hậu quả, việc đòi lại tiền phụ thuộc vào việc chứng minh bên cho thuê có lỗi trong việc giao tài sản không phù hợp mục đích thuê đã thỏa thuận. Đây là tranh chấp có thể theo đuổi nhưng tốn thời gian và không chắc chắn.

Bài học. Với mặt bằng kinh doanh có điều kiện, cần hai thứ trong hợp đồng: cam kết của bên cho thuê về điều kiện pháp lý, và điều khoản cho phép bên thuê chấm dứt và nhận lại tiền nếu không xin được giấy phép vì lý do thuộc về mặt bằng. Tốt hơn nữa là kiểm tra thực tế trước khi đặt cọc.

Trường hợp 3: nhà đổi chủ, người thuê tự dọn đi

Bối cảnh. Hợp đồng thuê nhà ở thời hạn hai năm, đã thuê được tám tháng. Chủ nhà bán nhà, chủ mới thông báo hợp đồng cũ không còn giá trị và yêu cầu dọn đi trong 15 ngày.

Vấn đề pháp lý. Khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng và chủ mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Việc chuyển quyền sở hữu tự nó không làm chấm dứt hợp đồng thuê.

Bài học. Trước khi dọn đi theo yêu cầu, nên kiểm tra hợp đồng còn hạn hay không và có thỏa thuận nào khác không. Nếu chủ mới thực sự cần lấy lại nhà, đây là cơ sở để thương lượng một khoản hỗ trợ di dời thay vì ra đi tay không.

Quy Trình Ký Một Hợp Đồng Thuê An Toàn

Bước 1: kiểm tra tư cách của bên cho thuê

Xác định người ký có phải chủ sở hữu hay không, hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ hay không. Với nhà thuộc sở hữu chung, cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Với nhà đang thế chấp, cần lưu ý khả năng xử lý tài sản bảo đảm trong thời hạn thuê.

Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sở hữu nhà, đối chiếu thông tin trên giấy tờ với hiện trạng thực tế.

Bước 2: kiểm tra mặt bằng có phù hợp mục đích không

Với mặt bằng kinh doanh, kiểm tra ba nhóm: điều kiện về phòng cháy chữa cháy, sự phù hợp với ngành nghề dự định kinh doanh, và tình trạng quy hoạch của khu vực.

Bước này nên làm trước khi đặt cọc. Đặt cọc rồi mới kiểm tra là đã mất thế đàm phán.

Bước 3: đàm phán các điều khoản trước khi đặt cọc

Nhiều người đặt cọc trước rồi mới bàn hợp đồng. Đây là thứ tự ngược, vì sau khi đã đặt cọc thì bên thuê ở thế phải chấp nhận.

Cách làm an toàn là thống nhất bản dự thảo hợp đồng đầy đủ, sau đó mới đặt cọc kèm biên nhận ghi rõ khoản cọc gắn với bản dự thảo nào.

Bước 4: lập biên bản bàn giao kèm ảnh

Ghi nhận hiện trạng nhà, tình trạng thiết bị, chỉ số điện nước tại thời điểm nhận. Chụp ảnh toàn bộ và đính kèm biên bản. Cả hai bên cùng ký.

Đây là bước tốn ít công nhất nhưng loại bỏ được nhiều tranh chấp nhất khi kết thúc hợp đồng.

Bước 5: theo dõi nghĩa vụ trong quá trình thuê

Giữ lại chứng từ thanh toán tiền thuê. Mọi thay đổi so với hợp đồng đều nên lập phụ lục thay vì thỏa thuận miệng. Với bên cho thuê, theo dõi mốc doanh thu để xác định nghĩa vụ kê khai thuế và nghĩa vụ về hóa đơn điện tử.

Chi Phí Liên Quan

Có Nên Thuê Luật Sư Không

Với hợp đồng thuê nhà ở giá trị nhỏ và thời hạn ngắn, thường chỉ cần một bản hợp đồng được soạn cẩn thận là đủ.

Bốn nhóm sau thì nên có người rà soát.

Thuê mặt bằng kinh doanh có đầu tư cải tạo. Khoản đầu tư càng lớn thì thiệt hại khi bị chấm dứt sớm càng lớn, và đây chính là phần mà hợp đồng mẫu không bao giờ có.

Hợp đồng dài hạn từ ba năm trở lên. Cần cơ chế điều chỉnh giá, cơ chế xử lý khi hoàn cảnh thay đổi, và điều khoản về chuyển nhượng hợp đồng.

Ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Ăn uống, lưu trú, y tế, giáo dục, kho hàng. Nhóm này cần kiểm tra điều kiện của mặt bằng trước khi đặt cọc.

Khi đã phát sinh tranh chấp. Đặc biệt là khi bị yêu cầu trả mặt bằng giữa chừng, vì việc xác định đúng bên kia có quyền hay không quyết định toàn bộ thế đàm phán.

5 Sai Lầm Thường Gặp

Sai lầm 1: dùng hợp đồng mẫu tải trên mạng cho mặt bằng kinh doanh. Hợp đồng mẫu được viết cho tình huống đơn giản nhất, thường là thuê nhà để ở, ngắn hạn, không đầu tư gì. Dùng nó cho một mặt bằng kinh doanh có vốn cải tạo hàng trăm triệu là bỏ trống toàn bộ phần rủi ro lớn nhất.

Sai lầm 2: đặt cọc trước, bàn hợp đồng sau. Sau khi đã đặt cọc, mọi đề nghị sửa hợp đồng đều ở thế yếu, vì rút lui đồng nghĩa với mất cọc. Thứ tự đúng là thống nhất hợp đồng trước, đặt cọc sau.

Sai lầm 3: chấp nhận điều khoản chấm dứt đối xứng. Câu "hai bên có quyền chấm dứt, báo trước 30 ngày" nghe công bằng nhưng thực tế bất lợi hoàn toàn cho bên đã bỏ vốn vào mặt bằng. Bên cho thuê chỉ mất một khách thuê, bên thuê mất cả cơ sở kinh doanh.

Sai lầm 4: không lập biên bản hiện trạng khi nhận nhà. Đây là nguyên nhân số một của tranh chấp tiền cọc. Mười phút chụp ảnh và ký biên bản lúc nhận nhà tiết kiệm được nhiều tháng tranh cãi lúc trả nhà.

Sai lầm 5: ghi nghĩa vụ thuế theo quy định đã cũ. Rất nhiều hợp đồng đang lưu hành ghi các mốc thuế theo quy định trước năm 2026. Từ 01/01/2026 thuế khoán đã bỏ, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế là 01 tỷ đồng theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, và việc thu, nộp lệ phí môn bài đã chấm dứt từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 198/2025/QH15.

Câu Hỏi Thường Gặp

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc. Luật Nhà ở 2023 không đặt ra yêu cầu công chứng, chứng thực với hợp đồng thuê nhà ở, các bên có thể thực hiện nếu có nhu cầu. Nhưng hợp đồng vẫn phải lập thành văn bản. Việc không công chứng không làm hợp đồng kém giá trị, tuy nhiên khi tranh chấp thì tòa án căn cứ vào chính nội dung hai bên đã viết, nên nội dung đầy đủ quan trọng hơn việc có con dấu công chứng.

Chủ nhà có được lấy lại nhà giữa chừng không?

Chỉ trong các trường hợp Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định hoặc theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Các trường hợp thường gặp nhất theo luật là bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận, hoặc sử dụng nhà không đúng mục đích. Ngoài ra, bên chấm dứt phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Chủ nhà bán nhà thì tôi có phải dọn đi không?

Không, nếu hợp đồng thuê còn thời hạn. Khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng và chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu chủ mới thực sự cần lấy lại nhà, đây là cơ sở để thương lượng khoản hỗ trợ di dời.

Cho thuê nhà năm 2026 phải nộp thuế từ mức doanh thu bao nhiêu?

Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/04/2026 sửa cụm từ "500 triệu đồng" thành "01 tỷ đồng" tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Nghĩa là doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên nghĩa vụ kê khai vẫn còn.

Không phải nộp thuế thì có phải kê khai không?

Có. Ngưỡng 01 tỷ đồng là ngưỡng miễn nghĩa vụ nộp thuế, không phải ngưỡng miễn nghĩa vụ kê khai. Hộ, cá nhân kinh doanh vẫn phải kê khai đầy đủ, trung thực, nộp hồ sơ đúng hạn và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ. Đây là điểm hay bị hiểu nhầm nhất sau khi ngưỡng được nâng lên.

Cho thuê nhà có phải thành lập doanh nghiệp không?

Không, nếu thuộc diện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định. Tiêu chí xác định quy mô nhỏ nằm tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Người cho thuê một vài căn nhà hoặc một dãy phòng trọ thông thường thuộc diện này.

Đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý thì có lấy lại được không?

Phụ thuộc vào việc khoản tiền đó là gì và hai bên đã thỏa thuận ra sao. Nếu là đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền cọc thuộc về bên nhận cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Vì vậy biên nhận đặt cọc nên ghi rõ khoản này là gì, gắn với bản dự thảo hợp đồng nào và trường hợp nào thì được hoàn.

Người thuê tự ý sửa chữa mặt bằng thì khi trả nhà xử lý thế nào?

Phụ thuộc vào hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định, việc xác định tháo dỡ, để lại hay được thanh toán một phần sẽ phải dựa trên các quy định chung về hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015 và thỏa thuận thực tế giữa hai bên, thường dẫn tới tranh chấp. Cách xử lý đúng là quy định trước trong hợp đồng: hạng mục nào phải xin phép trước khi làm, hạng mục nào để lại, hạng mục nào được bồi hoàn và theo cách tính nào.

Cho thuê nhà trọ có phải làm gì về phòng cháy chữa cháy không?

Có. Nhà trọ và nhà ở kết hợp kinh doanh thuộc diện phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/07/2025, bao gồm nội quy an toàn, phương tiện chữa cháy ban đầu và lối thoát nạn. Yêu cầu cụ thể phụ thuộc quy mô và loại hình công trình, nên cần đối chiếu với quy định áp dụng cho đúng loại cơ sở của mình.

Hợp đồng thuê mặt bằng có bị giới hạn mức phạt vi phạm 8% không?

Phụ thuộc vào việc hợp đồng đó thuộc phạm vi Luật Thương mại hay Bộ luật Dân sự. Hợp đồng thuê mặt bằng giữa hai doanh nghiệp nhằm mục đích sinh lợi thường thuộc phạm vi Luật Thương mại và chịu trần 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Hợp đồng thuê nhà ở giữa hai cá nhân không nhằm mục đích kinh doanh thì theo Bộ luật Dân sự và không có trần này. Đây là điểm nên xác định trước khi đặt mức phạt trong hợp đồng.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê là bao lâu?

Với tranh chấp hợp đồng dân sự, thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Với tranh chấp thương mại, thời hiệu là 02 năm theo Luật Thương mại 2005. Việc xác định hợp đồng thuộc loại nào vì vậy không chỉ ảnh hưởng đến mức phạt mà còn ảnh hưởng đến thời hạn được khởi kiện.

Kết Luận

Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, nên chất lượng của nó phụ thuộc hoàn toàn vào việc hai bên viết gì. Bốn điều khoản quyết định phần lớn rủi ro là điều kiện chấm dứt trước hạn, cơ chế điều chỉnh giá, mục đích thuê kèm cam kết về điều kiện pháp lý của mặt bằng, và cách xử lý tiền cọc.

Với bên thuê mặt bằng kinh doanh, cần thêm một điều khoản nữa mà hợp đồng mẫu không bao giờ có: cơ chế bồi hoàn khoản đầu tư cải tạo khi bị chấm dứt sớm không do lỗi của mình.

Về nghĩa vụ thuế, năm 2026 có bốn mốc cần nhớ. Thuế khoán đã bỏ từ 01/01/2026. Lệ phí môn bài chấm dứt thu, nộp từ cùng ngày theo Nghị quyết 198/2025/QH15. Ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế là 01 tỷ đồng một năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP. Và không phải nộp thuế không đồng nghĩa với không phải kê khai.

Cuối cùng, hai quy định mà người thuê nên biết vì chúng đang bảo vệ mình: bên cho thuê phải báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản khi đơn phương chấm dứt, và việc chủ nhà bán nhà không làm chấm dứt hợp đồng thuê còn thời hạn.