Định Giá Nhà Đất Trong Tranh Chấp Và Thi Hành Án: Chỉ Có 5 Ngày Làm Việc Để Yêu Cầu Định Giá Lại

Một người phải thi hành án nhận thông báo kết quả thẩm định giá căn nhà bị kê biên. Con số thấp hơn giá thị trường mà anh biết khoảng một phần ba. Anh định để vài tuần, hỏi thêm vài nơi cho chắc, rồi mới làm đơn.

Hai tuần sau, đơn không được chấp nhận. Thời hạn yêu cầu thẩm định giá lại là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá lần đầu.

Đây là một trong những thời hạn ngắn nhất mà người dân gặp phải trong các thủ tục pháp lý, và cũng là thời hạn có hậu quả trực tiếp nhất: giá thẩm định trở thành giá khởi điểm để đấu giá tài sản.

Từ ngày 01/7/2026, Luật Thi hành án dân sự 2025 số 106/2025/QH15 thay thế Luật năm 2008. Nhiều quy định về thẩm định giá đã thay đổi, trong đó có những điểm có lợi và những điểm khó hơn cho đương sự. Phần lớn bài viết trên mạng vẫn đang dẫn luật cũ.

Trả Lời Nhanh

Bảng Tóm Tắt Nhanh

Những Tình Huống Thực Tế Thường Gặp

Giá thẩm định thấp hơn giá thị trường nhiều. Tình huống phổ biến nhất và gây bức xúc nhất. Vì kết quả thẩm định giá là giá khởi điểm đấu giá, giá thấp đồng nghĩa tài sản có thể bị bán rẻ.

Nhận thông báo nhưng không biết có thời hạn. Nhiều người nghĩ có thể phản đối bất cứ lúc nào trước khi đấu giá. Thực tế thời hạn chỉ 05 ngày làm việc.

Nhiều đương sự cùng muốn yêu cầu thẩm định giá lại. Luật mới nêu rõ việc thẩm định giá lại theo yêu cầu chỉ được thực hiện một lần, nhưng số người yêu cầu ảnh hưởng đến việc phân chia chi phí.

Bản án tuyên chia tài sản, giá thay đổi nhiều sau nhiều năm. Một bên được nhận tài sản và phải thanh toán cho bên kia phần giá trị. Sau vài năm, giá nhà đất đã khác hẳn. Đây là nhóm mà luật mới quy định khó hơn đáng kể so với luật cũ.

Tài sản là vàng, chứng khoán hoặc tài sản số. Luật mới bổ sung quy định riêng cho nhóm tài sản đặc thù này.

Hai Bối Cảnh Định Giá Khác Nhau

Cần phân biệt trước, vì hai bối cảnh có quy định và thời hạn khác nhau.

Bài này tập trung vào bối cảnh thứ hai, vì đây là nơi vừa có luật mới và cũng là nơi có thời hạn ngắn nhất, hậu quả trực tiếp nhất với tài sản của người dân.

Căn Cứ Pháp Lý

Thẩm Định Giá Tài Sản Kê Biên Theo Luật Mới

Thay đổi về khái niệm

Luật Thi hành án dân sự 2025 sử dụng khái niệm thẩm định giá, xác định giá tài sản kê biên thay cho khái niệm định giá tài sản kê biên như quy định cũ, để đúng bản chất và phù hợp với Luật Giá.

Thời hạn và cách chọn doanh nghiệp thẩm định giá

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong việc kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá, trừ trường hợp nhận được văn bản thỏa thuận của đương sự về giá tài sản.

Nghị định 152/2026/NĐ-CP quy định doanh nghiệp thẩm định giá được lựa chọn phải đáp ứng ba điều kiện: có tên trong danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền công khai; có uy tín, năng lực phù hợp với tài sản được thẩm định giá; và tại thời điểm ký hợp đồng không thuộc trường hợp bị đình chỉ kinh doanh hoặc bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện.

Quyền thỏa thuận về giá vẫn được tôn trọng

Luật mới không quy định việc Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận của đương sự về giá tài sản. Nhưng nếu đương sự tự thỏa thuận được và gửi văn bản thỏa thuận cho Chấp hành viên trước khi ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá, thì Chấp hành viên thực hiện thủ tục bán tài sản theo giá do đương sự thỏa thuận.

Nghĩa là quyền thỏa thuận vẫn còn, nhưng việc tạo điều kiện cho đương sự thỏa thuận không còn là trách nhiệm của Chấp hành viên. Các bên phải chủ động, và phải làm nhanh vì cửa sổ thời gian chỉ 05 ngày làm việc kể từ khi kê biên xong.

Trường hợp Chấp hành viên tự xác định giá

Chấp hành viên xác định giá trong trường hợp tài sản là hàng hóa, vật phẩm dễ bị hư hỏng, tài sản có giá trị nhỏ, hoặc không lựa chọn được doanh nghiệp thẩm định giá.

Nghị định 152/2026/NĐ-CP thay đổi cách xác định tài sản có giá trị nhỏ. Thay vì con số cố định như quy định cũ, nay căn cứ vào giá tài sản giống hệt hoặc tương tự có giá mua bán trên thị trường tại thời điểm xác định giá không quá 05 lần mức lương tối thiểu tháng theo vùng nơi cơ quan thi hành án dân sự có trụ sở.

Mức lương tối thiểu vùng hiện áp dụng theo Nghị định 293/2025/NĐ-CP. Với nhà đất, giá trị luôn vượt xa các mức trên, nên luôn phải qua doanh nghiệp thẩm định giá.

Luật mới cũng bổ sung quy định việc thẩm định giá, xác định giá tài sản là vàng, chứng khoán, tài sản số hoặc tài sản đặc thù khác thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Ba Căn Cứ Để Thẩm Định Giá Lại

Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định ba căn cứ để thẩm định giá lại, xác định giá lại.

Thời hạn và kết quả

Việc thẩm định giá lại, xác định giá lại được thực hiện trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày xác định có căn cứ.

Về giá khởi điểm để bán lần đầu: là giá theo kết quả thẩm định giá, xác định giá hoặc giá do đương sự thỏa thuận. Trường hợp có thẩm định giá lại, xác định giá lại thì kết quả thẩm định giá lại được lấy làm giá khởi điểm để đấu giá.

Khi Giá Tài Sản Thay Đổi Tại Thời Điểm Thi Hành Án

Đây là nhóm tình huống có thay đổi lớn nhất và khó hơn đáng kể so với luật cũ.

Tình huống áp dụng

Theo bản án, quyết định, một bên được nhận tài sản và phải thanh toán cho người khác giá trị phần tài sản họ được nhận. Nhưng đến thời điểm thi hành án, giá tài sản đã tăng hoặc giảm so với giá trị khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Đây là tình huống rất phổ biến trong các vụ chia tài sản chung, chia tài sản sau ly hôn, chia di sản thừa kế, khi việc thi hành án kéo dài nhiều năm.

Hai điều kiện phải đủ cả hai

Ngoài ra, Nghị định 152/2026/NĐ-CP quy định việc thẩm định giá này được thực hiện khi tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá trị tài sản khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Tài liệu chứng minh có thay đổi giá

Người có đơn yêu cầu phải cung cấp tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản kèm theo đơn. Tài liệu có thể là khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định được áp dụng tại địa phương, hoặc giá thị trường phổ biến của tài sản giống hệt hoặc tương tự tại địa phương, hoặc giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương của tài sản cùng loại.

Các mốc thời gian tiếp theo

Nếu quá 30 ngày mà người được nhận tài sản không tự nguyện nộp tiền thi hành án thì Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với chính tài sản đó để thi hành án. Số tiền thu được thanh toán theo tỷ lệ tương ứng so với số tiền, tài sản mà các đương sự được nhận theo bản án, quyết định, nhưng không tính lãi chậm thi hành án.

Quy Trình Yêu Cầu Thẩm Định Giá Lại

Chi Phí Và Ai Chịu

Có Nên Thuê Luật Sư Không

Với trường hợp giá thẩm định hợp lý và không có ý định phản đối, thì không cần luật sư cho riêng khâu này.

Nên có luật sư trong bốn tình huống.

Khi cần yêu cầu thẩm định giá lại trong 05 ngày làm việc. Thời hạn quá ngắn để tự tìm hiểu quy định, thu thập tài liệu so sánh và soạn văn bản. Đây là tình huống mà tốc độ quan trọng hơn mọi thứ khác.

Khi giá thẩm định chênh lệch lớn so với thị trường và nghi ngờ có vi phạm. Căn cứ thứ nhất để thẩm định giá lại đòi hỏi có kết luận của cơ quan, người có thẩm quyền về vi phạm nghiêm trọng. Việc đề nghị xem xét theo hướng này cần lập luận và hồ sơ.

Khi vụ việc thuộc nhóm giá tài sản thay đổi tại thời điểm thi hành án. Hai điều kiện phải đủ cả hai, trong đó điều kiện về tình trạng khẩn cấp, trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng rất khó chứng minh. Cần đánh giá trước xem có cơ sở hay không, tránh mất chi phí tạm ứng vô ích.

Khi có nhiều đương sự với lợi ích đối nghịch. Trong các vụ chia tài sản, bên được nhận tài sản và bên được nhận tiền có lợi ích ngược nhau về giá. Việc bảo vệ lập trường của mình cần chuẩn bị kỹ.

5 Sai Lầm Thường Gặp

Sai lầm 1: không biết thời hạn chỉ 05 ngày làm việc

Đây là sai lầm gây thiệt hại nhiều nhất. Đương sự có văn bản yêu cầu thẩm định giá lại trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá lần đầu. Quá hạn là mất quyền.

Sai lầm 2: yêu cầu bằng lời nói hoặc gọi điện

Luật quy định rõ yêu cầu phải bằng văn bản. Trao đổi miệng với Chấp hành viên không được coi là đã thực hiện quyền yêu cầu.

Sai lầm 3: nghĩ có thể yêu cầu thẩm định giá lại nhiều lần

Việc thẩm định giá lại theo yêu cầu của đương sự chỉ được thực hiện một lần, bất kể có bao nhiêu người cùng yêu cầu. Nghĩa là chỉ có một cơ hội, cần chuẩn bị kỹ trước khi dùng.

Sai lầm 4: bỏ lỡ cửa sổ thỏa thuận về giá

Nếu đương sự gửi văn bản thỏa thuận về giá tài sản trước khi Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá, thì việc bán tài sản thực hiện theo giá thỏa thuận. Cửa sổ này chỉ 05 ngày làm việc kể từ ngày kê biên xong, và luật mới không đặt trách nhiệm tạo điều kiện thỏa thuận lên Chấp hành viên.

Sai lầm 5: dùng thông tin từ Luật Thi hành án dân sự 2008

Luật Thi hành án dân sự 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026 và thay thế luật cũ. Nhiều quy định về thẩm định giá đã thay đổi, đặc biệt là điều kiện thẩm định giá lại khi giá tài sản thay đổi tại thời điểm thi hành án.

Câu Hỏi Thường Gặp

Không đồng ý với giá thẩm định tài sản kê biên thì làm gì?

Làm văn bản yêu cầu thẩm định giá lại, xác định giá lại và nộp cho cơ quan thi hành án dân sự trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá lần đầu. Yêu cầu phải bằng văn bản, và người yêu cầu phải chịu chi phí, nộp ngay tạm ứng theo quy định.

Thời hạn yêu cầu thẩm định giá lại là bao lâu?

05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá, xác định giá lần đầu, theo Luật Thi hành án dân sự 2025. Đây là thời hạn rất ngắn nên cần ghi lại ngày nhận thông báo và hành động ngay trong vài ngày đầu.

Có được yêu cầu thẩm định giá lại nhiều lần không?

Không. Việc thẩm định giá lại, xác định giá lại theo yêu cầu của đương sự chỉ được thực hiện một lần. Quy định này áp dụng bất kể có bao nhiêu người cùng yêu cầu. Tuy nhiên số người yêu cầu ảnh hưởng đến việc phân chia chi phí phải chịu.

Ai chịu chi phí thẩm định giá lại?

Người yêu cầu phải chịu chi phí và phải nộp ngay tạm ứng chi phí thẩm định giá lại, xác định giá lại theo quy định của Chính phủ. Nếu có nhiều người cùng yêu cầu thì chi phí được phân chia giữa những người đó.

Các bên có được tự thỏa thuận giá tài sản không?

Có. Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản và gửi văn bản thỏa thuận cho Chấp hành viên trước khi ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá, thì Chấp hành viên thực hiện thủ tục bán tài sản theo giá do đương sự thỏa thuận. Cần lưu ý cửa sổ thời gian là 05 ngày làm việc kể từ ngày kê biên xong, và luật mới không đặt trách nhiệm tạo điều kiện thỏa thuận lên Chấp hành viên nên các bên phải chủ động.

Giá thẩm định có phải là giá bán tài sản không?

Kết quả thẩm định giá, xác định giá hoặc giá do đương sự thỏa thuận được lấy làm giá khởi điểm để đấu giá. Nếu có thẩm định giá lại thì kết quả thẩm định giá lại được lấy làm giá khởi điểm. Giá bán thực tế phụ thuộc kết quả đấu giá.

Bản án tuyên từ nhiều năm trước, nay giá nhà đất đã tăng nhiều thì sao?

Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định điều kiện chặt hơn luật cũ. Phải đủ cả hai điều kiện: có ít nhất một đương sự có đơn yêu cầu kèm tài liệu chứng minh thay đổi giá và đã nộp tạm ứng chi phí; và việc thi hành án kéo dài do tình trạng khẩn cấp, trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng. Ngoài ra Nghị định 152/2026/NĐ-CP yêu cầu giá thay đổi tăng hoặc giảm từ 20% trở lên. Điều kiện thứ hai trên thực tế rất khó chứng minh vì việc thi hành án kéo dài thường do sự chống đối của đương sự.

Doanh nghiệp thẩm định giá làm sai thì có phải chịu trách nhiệm không?

Có. Luật Thi hành án dân sự 2025 quy định doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm về việc thẩm định giá tài sản thi hành án, giải trình về kết quả thẩm định giá do mình thực hiện theo quy định của Luật Giá. Trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, việc doanh nghiệp thẩm định giá có vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết quả cũng là một căn cứ để thẩm định giá lại.

Doanh nghiệp thẩm định giá có phải ở cùng tỉnh với tài sản không?

Không còn bắt buộc. Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định Chấp hành viên ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có tài sản kê biên. Luật Thi hành án dân sự 2025 đã bỏ quy định giới hạn địa giới hành chính này, giúp mở rộng khả năng lựa chọn doanh nghiệp có năng lực và uy tín phù hợp với loại tài sản.

Kết Luận

Với tài sản bị kê biên trong thi hành án, con số quan trọng nhất cần nhớ là 05 ngày làm việc. Đó là thời hạn để gửi văn bản yêu cầu thẩm định giá lại kể từ ngày nhận được thông báo kết quả lần đầu, và cũng là cửa sổ để các bên tự thỏa thuận về giá trước khi Chấp hành viên ký hợp đồng thẩm định giá.

Luật Thi hành án dân sự 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026 mang lại một số thay đổi có lợi, như bỏ giới hạn địa bàn của doanh nghiệp thẩm định giá và làm rõ trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá. Nhưng cũng có điểm khó hơn, đặc biệt là điều kiện thẩm định giá lại khi giá tài sản thay đổi sau nhiều năm thi hành án.

Ba việc nên làm khi nhận được bất kỳ thông báo nào từ cơ quan thi hành án. Ghi lại ngày nhận và giữ giấy báo nhận. Đọc ngay xem có thời hạn nào không, vì các thời hạn trong thi hành án thường tính bằng ngày làm việc chứ không phải tuần hay tháng. Và nếu liên quan đến giá tài sản, đối chiếu nhanh với giá thị trường trong một đến hai ngày đầu để kịp quyết định.